Bérleti díj és közüzemi költségek elkülönült számlázása

A bérbeadó nem köteles az adott időszakra megállapított bérleti díjról és az átterhelt közüzemi költségekről egy számlát kiállítani, függetlenül attól, hogy a bérlő a bérleti díjat és az átterhelt közüzemi költségeket ugyanazon időpontig köteles megfizetni.

Amennyiben a bérlő a bérleti díjat és az átterhelt közüzemi költségeket eltérő időpontig köteles megfizetni, akkor szükségszerű az elkülönült számlázás.

A bérleti díjon felül átterhelt közüzemi költségeket adójogi értelemben bérleti díjnak kell tekinteni. Abban az esetben, ha a bérleti díj és az átterhelt közüzemi költségek esedékessége eltérő, akkor több esedékességi időponttal járó bérleti díjról beszélhetünk.

A NAV Tájékoztató szerint több esedékességi időpont meghatározása esetén minden egyes fizetési esedékességet a teljesítés időpontját meghatározó tényezőként kell kezelni.

A NAV Tájékoztatóban foglalt adóhatóság jogértelmezése szerint, ha az ügyletben részt vevő felek több esedékességi időpontot határoztak meg, akkor minden egyes esedékességi időpont külön teljesítési időpontot generál, s ennek következtében a teljesítő félnek az esedékes ellenértékeket külön-külön kell számlázni.

A NAV Tájékoztató idézett része megítélésem szerint nem egyértelműen fogalmaz, így azt nemcsak egyféleképpen lehet értelmezni. A következőkben két értelmezésre térek ki, véleményem szerint mindkettő alkalmazható.

Egyik értelmezés alapján a teljesítés időpontját pusztán azt figyelembe véve kell meghatározni, hogy az átterhelt közüzemi költség esedékessége mely elszámolási időszakra esik.

Példa
A bérbeadó és a bérlő naptári hónapra vonatkozó bérleti díjban állapodott be, amely felül a bérlő köteles a tényleges fogyasztás alapján felmerült, a szolgáltató által számlázott közüzemi költségeket (víz, villany, gáz) is megfizetni a bérleti díjtól eltérő esedékességgel. Ennek következtében a közüzemi költségeket a bérbeadó külön számlázza.

a) eset:

A bérleti szerződés szerint a bérbeadó minden hónap 10. napjáig kiállít egy számlát a bérlő részére a közüzemi szolgáltatók által kiállított, a bérlő részére korábban tovább nem számlázott számlák alapján. A bérlő a számlázott összeget a tárgyhónap 20. napjáig köteles megfizetni.

Tegyük fel, hogy a bérbeadó a közüzemi költségekről szóló számlát 2020. január 8-án állítja ki.

Tekintettel arra, hogy a bérlő a közüzemi költségeket 2020. január hónapban köteles megfizetni, ezért az a 2020. január havi bérbeadási szolgáltatás adóalapjába tartozó járulékos szolgáltatásnak minősül.

A vázolt esetben a teljesítés időpontja a számla kelte, azaz 2020. január 8-a, mivel az esedékesség megelőzi meg az elszámolási időszak utolsó napját, s a számla az elszámolási időszak utolsó napja előtt kiállításra került.

A bérbeadó a közüzemi költséget terhelő áfát 2020. január havi áfa bevallásában köteles elszámolni.

b) eset:

A bérleti szerződés szerint a bérbeadó minden hónap 20. napjáig kiállít egy számlát a bérlő részére a közüzemi szolgáltatók által kiállított, a bérlő részére korábban tovább nem számlázott számlák alapján. A bérlő a számlázott összeget a tárgyhónap utolsó napjáig köteles megfizetni.

Tegyük fel, hogy a bérbeadó a közüzemi költségekről szóló számlát 2020. január 20-án állítja ki.

Tekintettel arra, hogy a bérlő a közüzemi költségeket 2020. január hónapban köteles megfizetni, ezért az a 2020. január havi bérbeadási szolgáltatás adóalapjába tartozó járulékos szolgáltatásnak minősül.

A vázolt esetben a teljesítés időpontja az elszámolási időszak utolsó napja, azaz 2020. január 31-e, mivel az esedékesség nem előzi meg az elszámolási időszak utolsó napját, de nem is követi.

A bérbeadó a közüzemi költséget terhelő áfát 2020. január havi áfa bevallásában köteles elszámolni.

c) eset:

A bérleti szerződés szerint a bérbeadó a közüzemi költségekről minden hónap utolsó napjáig állít ki számlát, amelynek összegét a bérlő az azt követő hónap 15. napjáig köteles megfizetni. 

Ebben az esetben a 2020. január hónapban kiállított számla tekintetében elszámolási időszaknak 2020. február hónap minősül, mivel a közüzemi költségeket a bérlő ebben a hónapban köteles megfizetni.

Tekintettel arra, hogy az esedékesség időpontja megelőzi az elszámolási időszak utolsó napját, ezért két eset lehetséges.

Amennyiben a számla kiállításának (keltének) időpontja megelőzi az elszámolási időszak utolsó napját (2020. február 29.), akkor a teljesítés időpontja a számla kelte. Ha a számla nem kerül kiállításra, akkor a teljesítés időpontja az elszámolási időszak utolsó napja.

Másik értelmezés a teljesítés időpontjának meghatározásánál azt veszi alapul, hogy az átterhelt közüzemi költség esedékessége melyik elszámolási időszakra vonatkozó bérleti díj esedékességének időszakára esik. 

Tegyük fel, hogy a bérlő a bérleti díjat az adott elszámolási időszakban köteles megfizetni.

Példa
A bérbeadó és a bérlő havi bérleti díjat állapított meg, amely a tárgyhónap 15. napjáig esedékes.
A bérbeadó az átterhelt közüzemi költségekről 2020. február 10-én állította ki számláját, amelyen 2020. február 20-át tüntette fel fizetési határidőként.

Tekintettel arra, hogy 2020. február hónapra a 2020. február havi bérleti díj esedékesség esett, ezért a teljesítés időpontjának meghatározásánál releváns elszámolási időszaknak 2020. február hónapot kell tekinteni. Mivel a számla az elszámolási időszak utolsó napját megelőzően kiállításra került, ezért a teljesítés időpontjának a számla kelte minősül.

Amennyiben a bérbeadó a számlát 2020. január 30-án állította volna ki, akkor a fizetési határidő alapján a teljesítés időpontjának meghatározásánál releváns elszámolási időszak változatlanul 2020. február hónap. A számla ugyancsak az elszámolási időszak utolsó napja előtt került kiállításra, így a számla kelte egyben a teljesítés időpontja. 

A példa alapján levonható következtetés: Abban az esetben, ha az adott elszámolási időszakra vonatkozó bérleti díj ugyanabban az elszámolási időszakban esedékes és az átterhelt költség esedékessége is ezen elszámolási időszakra esik, akkor a teljesítés időpontjának a számla kelte minősül (életszerű azt feltételezni, hogy az átterhelt közüzemi költségről a bérbeadó a számlát az esedékesség időpontja előtt kiállítja).

Azonban előfordulhat, hogy a bérlő a bérleti díjat előre, az adott elszámolási időszakot megelőzően köteles megfizetni.

Példa
A bérbeadó és a bérlő havi bérleti díjat állapított meg, amely a tárgyhónapot megelőző hónap  utolsó napjáig esedékes. A bérbeadó az átterhelt közüzemi költségekről 2020. február 10-én állította ki számláját, amelyen 2020. február 20-át tüntette fel fizetési határidőként.

Tekintettel arra, hogy a 2020. március havi bérleti díj esedékessége esett 2020. február hónapra, ezért a teljesítés időpontjának meghatározásánál releváns elszámolási időszaknak 2020. március hónapot kell tekinteni. Mivel a számla az elszámolási időszak utolsó napját (2020. március 31.) megelőzően kiállításra került, ezért a teljesítés időpontjának a számla kelte minősül.

Amennyiben a bérbeadó a számlát 2020. január 30-án állította volna ki 2020. február 10-ei fizetési határidővel, akkor ennek alapján az elszámolási időszak változatlanul 2020. március hónap, hiszen a 2020. március havi bérleti díj esedékessége esett 2020. február hónapjára. A számla ugyancsak az elszámolási időszak utolsó napja (2020. március 31.) előtt került kiállításra, így a számla kelte egyben a teljesítés időpontja.

A példa alapján levonható következtetés: Abban az esetben, ha az adott elszámolási időszakra vonatkozó bérleti díj ezt megelőző elszámolási időszakban esedékes és az átterhelt költség esedékessége is ezen elszámolási időszakra esik, akkor a teljesítés időpontjának a számla kelte minősül (életszerű azt feltételezni, hogy az átterhelt közüzemi költségről a bérbeadó a számlát az esedékesség időpontja előtt kiállítja).

Az az eset is megvalósulhat, hogy a bérlő a bérleti díjat utólag, az adott elszámolási időszakot követően köteles megfizetni.

Példa
A bérbeadó és a bérlő havi bérleti díjat állapított meg, amely a tárgyhónapot követő hónap 20. napjáig esedékes. A bérbeadó az átterhelt közüzemi költségekről 2020. február 25-én állította ki számláját, amelyen 2020. március 10-ét tüntette fel fizetési határidőként.

Tekintettel arra, hogy a 2020. február havi bérleti díj esedékessége esett 2020. március hónapra, ezért a teljesítés időpontjának meghatározásánál releváns elszámolási időszaknak 2020. február hónapot kell tekinteni. Az átterhelt közüzemi költség esedékessége az elszámolási időszakot  (2020 február hó) követő napra esett, ezért a teljesítés időpontját a 60 napos szabály alapján kell meghatározni. Mivel az átterhelt közüzemi költség az elszámolási időszak utolsó napjához (2020. február 29.) képest 60 napon belül esedékes, ezért a teljesítés időpontja az esedékesség napja, azaz 2020. március 10-e.

Amennyiben a bérbeadó a számlát 2020. március 3-án állította volna ki, akkor az esedékesség napja alapján a teljesítés időpontjának meghatározásánál releváns elszámolási időszak változatlanul 2020. február hónap, hiszen a 2020. február havi bérleti díj esedékessége esett 2020. március hónapjára. Az esedékesség napja változatlanul az elszámolási időszak utolsó napja (2020. február 29.) utáni időpont, a 60 napos szabály alapján az esedékesség napja egyben a teljesítés időpontja.

A példa alapján levonható következtetés: Abban az esetben, ha az adott elszámolási időszakra vonatkozó bérleti díj azt követő elszámolási időszakban esedékes és az átterhelt költség esedékessége is ezen elszámolási időszakra esik, akkor a teljesítés időpontjának az esedékesség kelte, illetve az irányadó elszámolási időszakot követő 60. nap minősül.