Bérleti díjon felül áthárított közüzemi költségek adójogi megítélése az adóhatóság álláspontja szerint

Bevezető

Az ingatlan bérbeadója általában a bérleti díjon felül azokat a közüzemi költségeket (víz, gáz, villany, csatorna) is áthárítja a bérlőre, amelyek az ingatlan bérlő általi használatával összefüggésben kiadásként merülnek fel (a bérbeadó áll szerződéses kapcsolatban a közüzemi szolgáltatókkal, így azok részére számláznak, függetlenül attól, hogy az ingatlant nem ő használja), hiszen azok a bérlő által az ingatlanban folytatott tevékenység folytán merültek fel.

Ebben a leckében azt az esetet tárgyaljuk, amikor a bérbeadó a tényleges fogyasztás alapján felmerült közüzemi költségeket számlázza tovább a bérlő felé, mivel a gyakorlatban többnyire (majdnem kizárólag) ez az eset fordul elő.

Amennyiben a közüzemi szolgáltatókkal a bérlő áll szerződéses kapcsolatban, akkor a bérbeadónál közüzemi költségek nem merülnek fel, így részéről a bérlő felé költség-átterhelésre nincs szükség.

Abban az esetben, ha nem az adózó biztosítja az ingatlan használatát, de valamely ok folytán az ingatlant használó személlyel közüzemi költségeket fizetett meg (tényleges fogyasztás alapján, vagy átalányban), akkor a feleknek meg kell határozni az elszámolási időszakot, amelyre vonatkozóan a közüzemi költségekkel elszámolnak, az adózási szabályokat az 1-4. és 6. lecke tartalmazza.

Bérleti díjon felül áthárított közüzemi költségek adójogi megítélése az adóhatóság álláspontja szerint

A közüzemi költségek továbbszámlázása tárgyában az adóhatóság az alábbi tájékoztatást adta ki, amely az adóhatóság honlapján jelenleg is megtalálható.

Ingatlanbérbeadáshoz kapcsolódó közüzemi díjak áfa-rendszerbeli kezelése

(az áfatörvény 15. §-ához, valamint 70. § (1) bekezdés c) pontjához; 2008.10.18.)

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (továbbiakban: áfatörvény) rendelkezései értelmében az ingatlanbérbeadáshoz kapcsolódó közüzemi költségek „továbbszámlázása” során az alábbiak szerint kell eljárni:

Az áfatörvény 70. § (1) bekezdés b) pontja úgy rendelkezik, hogy termék értékesítése, szolgáltatás nyújtása esetében az adó alapjába beletartoznak a felmerült járulékos költségek, amelyeket a termék értékesítője, szolgáltatás nyújtója hárít át a termék beszerzőjére, szolgáltatás igénybevevőjére, így különösen a bizománnyal, egyéb közvetítéssel, csomagolással, fuvarozással és biztosítással összefüggő díjak és költségek. 

A fenti rendelkezés alapján, amennyiben bérbeadás történik és ehhez kapcsolódóan számláznak tovább közüzemi költséget, akkor az minden esetben az áfatörvény 70. § (1) bekezdés b) pontja szerinti járulékos költség, és mint ilyen osztja a főszolgáltatás, azaz a bérbeadás áfa-rendszerbeli megítélését, függetlenül attól, hogy a közüzemi költségek összegének meghatározása elkülönített mérőóra segítségével, vagy pedig vetítési alappal került meghatározásra.  

A bérbeadás során felmerült közüzemi szolgáltatások ugyanis nem önmagukban, önállóan minősülnek, hanem a bérbeadáshoz szorosan kapcsolódnak, a bérbeadás teljesítéséhez elengedhetetlenül szükségesek, hiszen amennyiben a bérlő nem veszi bérbe az ingatlant, rá áthárítható közüzemi költség föl sem merül, így elmondható, hogy akár van elkülönített mérésre lehetőség, akár nincsen, a közüzemi költségek a bérbeadás adóalapjának részét képezik, így nem számlázhatók önálló szolgáltatásként még akkor sem, ha a szolgáltatás mérése az adott bérleményben elkülönített mérőórával történik.

(PM Forgalmi adók, Vám és Jövedéki Főosztály 15665/2008. – APEH Ügyfélkapcsolati és Tájékoztatási Főosztály 1559810696)

Az adóhatóság jogértelmezése szerint a közüzemi költség járulékos költségként osztja a bérleti szolgáltatás adójogi sorsát, ezáltal a közüzemi költség adójogi értelemben bérleti díjnak tekintendő.

Ha a bérbeadás mentes az adó alól, akkor a bérbeadó által a bérlőre áthárított közüzemi költség is adómentes. Amennyiben a bérbeadás áfás, vagy a bérbeadó az adókötelessé tételt választotta, akkor a bérbeadónak a bérlőre a közüzemi költséget is áfásan kell áthárítania.